Servidumbre de Tránsito en Chile

Patricio Puen Marileo
Bienes Raíces
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Hace unos días recibí muchas consultas sobre caminos vecinales y prácticamente todos tenían un problema similar: el vecino había cerrado el camino que ellos creían que existía, pero no había ningún documento o plano que lo acreditara. En algunos casos se trataba de compra de acciones y derechos, sobre los que creo que aún no hay claridad de lo que significa, pero que será materia de un artículo posterior.

¿Cómo se crea un camino vecinal?

La confusión que existe en las personas, es que entienden que ningún terreno puede quedar “ciego” (concepto escuchado de algunos consultantes), en el sentido que no tenga camino de conectividad a la vía pública, pero no es así de simple. No por el sólo hecho de constituir una nueva propiedad en un loteo, significa que la persona que tiene acceso directo al camino le permita transitar, cediendo una buena parte de su terreno en favor de otro, sino que debe constituirse una servidumbre de tránsito.

¿Cómo se constituye una servidumbre de tránsito?

Primero tenemos que determinar lo que es una servidumbre de tránsito, entendido por la doctrina como “el derecho concedido por la ley al dueño de un fundo que se halla destituído de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, para exigir el paso por alguno de éstos, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su fundo, previa la correspondiente indemnización.”

Este debe constituirse mediante una escritura pública o algún otro título, pero no puede adquirirse por prescripción adquisitiva, ya que se trata de una servidumbre discontinua, la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo. En otras palabras, no por el hecho de existir un camino por varios años significa que quedó constituida una servidumbre de tránsito, sino que puede ser cerrado en cualquier momento si no hay una escritura pública que así lo establezca.

¿Cuánto debo pagar de indemnización por la servidumbre de tránsito?

Explicación de la constitución de una servidumbre de tránsito

Como ya he dicho que tiene que haber pago de una indemnización para constituir esta servidumbre, lo que faltaría determinar es el monto que debe recibir el propietario del predio sirviente, que sufre el gravamen. Esto se fijará de común acuerdo entre el propietario del predio dominante, que reporta el beneficio, y el propietario del predio sirviente, en consideración a la superficie del suelo destinada a la servidumbre.

En caso de falta de acuerdo, se determinará por peritos, tanto el monto de la indemnización, como el ejercicio de la servidumbre.

Si compro parte de una propiedad, ¿también tengo que pagar extra por la servidumbre?

Uno de los problemas más frecuentes es lo que ocurre en las sucesiones hereditarias, donde los coherederos han hecho una subdivisión de hecho, estableciendo ciertos lugares en los cuales cada heredero tendrá exclusividad de uso, pero no se ha hecho la adjudicación propiamente tal. En esta situación uno de los herederos cede sus acciones y derechos hereditarios a otra persona.

Resulta que como no se ha hecho adjudicación, se ha obviado el camino con que debe contar todo terreno, es así que, si uno de los comuneros cierra el camino, se genera un problema que puede ser de difícil solución: habrá que realizar la partición de los bienes y adjudicación de las cuotas hereditarias.

Ahora bien, se establece una excepción en el artículo 850 del Código Civil que señala que no se pagará la indemnización antes mencionada, en caso de venta o permuta de una parte de un predio a otra persona (se excluye la cesión de derechos), o si es adjudicada a cualquiera de los que poseían la propiedad en comunidad, quedando una parte sin acceso, separada del camino principal.

¿Cuánto debe medir un camino vecinal?

Para conocer el ancho mínimo de una servidumbre de paso (tránsito) en Chile es necesario revisar el Plan Regulador de la comuna, que establece las reglas a aplicarse para determinado sector geográfico de la misma, o en su defecto habrá que estarse a lo estipulado en el artículo 2.3.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.

Sin embargo, también se ha resuelto por nuestros tribunales de administración de justicia la concesión de servidumbres de tránsitos por un ancho de 3 metros, cuando estos son para tránsito peatonal y ocasionalmente vehicular.

¿Se puede cerrar una servidumbre de paso (de tránsito)?

En principio el dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre. Sin embargo, si llega a no ser indispensable, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso más cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, previa restitución de la indemnización que recibió al establecerse ésta.

Todo problema que se suscite producto de un desacuerdo en lo relativo a las servidumbres de tránsito tendrá que ser resulta por medio de los tribunales de administración de justicia, cuando no haya posibilidad de acuerdo entre las partes en conflicto.



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