¿Cómo regularizar una propiedad en Chile?

Patricio Puen Marileo
Saneamiento
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En nuestro país, para que tengas una propiedad inscrita a tu nombre, debes ingresarla al Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de la comuna o Agrupación de comunas donde está situado el inmueble. Este es el único medio para acreditar el dominio de la propiedad, en otras palabras, si tu terreno, casa, sitio, departamento (…) no está inscrito a tu nombre, dicha propiedad legalmente no te pertenece. Por lo que SIEMPRE debes inscribir tus títulos.

¿Se puede inscribir una propiedad en cualquier Conservador de Bienes Raíces?

No. La propiedad se inscribe únicamente en el Conservador de Bienes Raíces con competencia en la comuna donde está situada el inmueble. Por ejemplo, Temuco tiene dos conservadores: el Primero con competencia en la comuna de Temuco, y el Segundo con competencia sobre las comunas de Vilcún, Cunco, Melipeuco, Freire y Padre Las Casas. De esta manera, todas las propiedades, así como los actos de enajenación que se realicen sobre ellos, debe inscribirse en el Segundo Conservador de Bienes Raíces de Temuco para que sean perfectos.

Plazo para inscribir una propiedad en el Conservador de Bienes Raíces

Una vez adquirida la propiedad, cualquiera sea el título, no hay un plazo determinado para inscribirla en el Registro de Propiedad. Sin embargo, es absolutamente necesario mencionar que un terreno en situación irregular puede traer consigo consecuencias adversas, por ejemplo: disminución del valor comercial del inmueble, imposibilidad de vender o “venta imperfecta”, pone en riesgo de perder las inversiones hechas, dificultad o imposibilidad de acceder a subsidios estatales cuando estos requieren de un título de dominio, entre otras.

Pero, ¿Qué alternativas tengo? ¿Cómo puedo regularizar un terreno?

Primero que todo, no hay un procedimiento único para la regularización de terrenos, por lo que se debe revisar caso a caso, determinando las circunstancias particulares que llevan a tener un terreno, casa o sitio en situación irregular. Una vez examinados los antecedentes, es posible concluir y dictaminar el procedimiento más idóneo al efecto. He aquí algunos ejemplos:

¿Tienes un título? Debes inscribirlo

Ya sea que se trate de una escritura pública de compraventa, resolución judicial o administrativa, este no tendrá valor mientras no esté inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Aunque parece obvio, me he encontrado con muchas escrituras de compraventa o autorizaciones de subdivisión que no han sido inscritas, lo que genera problemas posteriores, por ejemplo, cuando se inscriben otros actos jurídicos sobre la propiedad que se superponen, generando conflictos que deben resolverse por vía judicial.

Conservador de Bienes Raíces de Nueva Imperial y Temuco

Otro problema consiste en que el fallecimiento de uno o ambos contratantes impedirá que el título sea inscrito, por lo que apenas puedas inicia la tramitación de la inscripción.

La propiedad sigue a nombre de tus padres o abuelos fallecidos

En este caso, lo que falta es el trámite de posesión efectiva, o bien, si ya se ha tramitado y obtenido el certificado, no se ha realizado la inscripción especial de herencia, lo que genera la situación de irregularidad, generando los problemas que ya fueron expuestos.

La recomendación aquí es realizar cuanto antes el trámite ante el Servicio de Registro Civil e Identificación o ante los Tribunales Civiles, dependiendo si existe o no un testamento. Una vez que se determinan quienes son los herederos, monto de los bienes, siempre y cuando las extensiones de los terrenos lo permitan, puedes realizar…

PARTICIÓN Y ADJUDICACIÓN DE COMÚN ACUERDO: Esto se realiza a través de una escritura pública, donde todos los herederos deciden cómo dividir los terrenos, su extensión y el lugar que corresponde a cada quien, en otras palabras, que parte del terreno le pertenece a uno de los herederos. Se manifiesta la conformidad firmando ante Notario Público.

Luego esta escritura pública se inscribe en el Registro de Propiedad. En la práctica, es la forma más común de efectuar la partición, ya que es más sencilla, rápida y económica.

JUICIO DE PARTICIÓN: Este procedimiento se realiza en tribunales y es la más costosa de las opciones presentadas, debido a que es necesario pagar los honorarios del juez partidor, que normalmente es de alrededor del 10% del avalúo fiscal de la propiedad, eso sumado a los honorarios de los abogados.

El procedimiento en este último caso es un poco más técnico, se regirá por las normas del CC y del CPC (arts. 1325 inciso 5° del CC y 646 del CPC).

REGULARIZACIÓN POR BIENES NACIONALES: La gran mayoría conoce la existencia de un procedimiento que se realiza ante el Ministerio de Bienes Nacionales, el que permite, luego de transcurrido un mínimo de 5 años de posesión ininterrumpida y pacífica, adquirir por prescripción el dominio exclusivo de una propiedad.

Oficina del Ministerio de Bienes Nacionales en temuco

Lo que no muchos conocen o se han dado cuenta es que este procedimiento se parece mucho a la tramitación de un juicio, ello porque en resumidas cuentas lo que debes hacer es presentar una petición (adquirir una propiedad), la que se fundamenta en una serie de antecedentes que sirven de medios de prueba (documentos requeridos), para convencer a un ente que actúa resolviendo esa solicitud (Ministerio de Bienes Nacionales). Por esta razón es preciso que si vas a optar por esta alternativa lo hagas con la debida seriedad que se requiere.

¿Cómo puedo inscribir un terreno abandonado?

La pregunta aquí es cómo obtener el título de una propiedad por posesión de un terreno que al parecer se encuentra abandonado, y sólo cabe la posibilidad de iniciar un procedimiento en el Ministerio de Bienes Nacionales para “intentar” obtener un título que se inscribirá conforme a lo ya explicado.

Sin embargo, hay que dejar claro que, en ese procedimiento, en cualquier etapa, o incluso transcurridos dos años desde la inscripción, puede alguna persona, con derechos sobre ella, oponerse y echar por tierra todo el trabajo realizado.

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