Si compro acciones y derechos ¿podrá ser el terreno mío después de cinco años?

Patricio Puen Marileo
Bienes Raíces
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Ya son cientos de veces en que he oído o leído lo siguiente: “si compras acciones y derechos ahora, podrás inscribir tu terreno en 5 años más en Bienes Nacionales”. Esto, que tiene algo de cierto, ha llevado a muchas personas a errores de interpretación que me parece necesario aclarar, para evitar la desinformación al momento de realizar una inversión o compraventa.

Actualmente existe la posibilidad de “sanear” la propiedad que fue adquirida por acciones y derechos en algunas regiones de nuestro país, pero no en todas las situaciones.

Merece especial atención la Región de Valparaíso y Metropolitana donde, producto de la masificación de los loteos irregulares y, porque no decirlo, estafas, se endurecieron las políticas, declarando algunas zonas como loteo irregular, eliminando con ello la posibilidad que les fue prometida a quienes compraron años atrás. Los cinco años que parecían el único requisito a cumplir dejaron de importar para efectos de regularizar en Bienes Nacionales.

Temuco y la Región de la Araucanía mantienen viva la esperanza al permitir sanear porque, salvo contadas excepciones, ningún municipio ha declarado alguna zona como un loteo irregular, pero… ¿Qué te asegura que en 5 años se mantengan las mismas reglas del juego?

¿En qué consiste el saneamiento?

Es un procedimiento establecido en el Decreto Ley 2.695, mediante el cual se regulariza la posesión de una propiedad o terreno de manera pacífica, ininterrumpida y con ánimo de señor y dueño por más de cinco años, situación que se debe probar con al menos el cumplimiento del listado de documentos que solicita el Ministerio de Bienes Nacionales para concederte finalmente un título que te acredita como dueño único y exclusivo de un espacio de terreno.

¿Me pueden negar la solicitud de saneamiento?

Sí, es posible que rechacen la solicitud. Esto es una sorpresa para muchas personas, en el sentido que algunos creen que es automático, que sólo el transcurso del tiempo asegura el dominio de la propiedad, situación que no es así.

Pero tampoco hay que asustarse, que la razón del rechazo siempre está fundamentada en el no cumplimiento de los requisitos que establece el propio Decreto Ley 2.695. Sobre esto dejaré en Legal Access un listado de documentos que se solicitan, con información extra de qué es lo que se intenta probar y por qué es importante incorporarlo al expediente.

En palabras mucho más sencillas, tienes que probar que posees el terreno por más de cinco años, que has actuado como dueño desconociendo derecho ajeno, que nadie te ha reclamado por esa ocupación y que eres libre de hacer lo que quieras sobre el terreno. Si eso no queda suficientemente claro, te rechazarán la solicitud.

Situación especial de los loteos que se encuentran dentro del radio urbano

Si el lote se encuentra dentro del radio urbano, el Decreto Ley 2.695 solicitará además que se agreguen al expediente al menos dos documentos que complementan la solicitud: el Certificado de número de la propiedad y la Recepción Provisoria o Definitiva de la vivienda. Sin estos documentos pueden ser admitidos a tramitación, pero serán rechazados en la última resolución del Ministerio de Bienes Nacionales.

A tener en cuenta

Actualmente quien realiza un loteo irregular y vende mediante acciones y derechos podría estar cometiendo un delito sancionado con pena de cárcel de 3 a 10 años, sin haber una sanción penal para el que compra, por lo que esta práctica no ha dejado de masificarse a pesar de que los conservadores de bienes raíces se niegan a inscribirla en muchos casos.

Al ser la posesión material un hecho que se genera a partir de un delito, ¿será posible usar ese documento como antecedente fundante de la solicitud de regularización en 5 años más? Según lo que yo creo, no bastaría con ese documento, sino que habría que probar a través de otros medios de prueba, o usar otro antecedente como fundante. Pero podría estar totalmente equivocado.

Será una apuesta para quienes compran acciones y derechos ahora, porque recién conoceremos el criterio de Bienes Nacionales al respecto aproximadamente a mediados del año 2025, teniendo en consideración el transcurso del plazo mínimo para hacer la solicitud y el tiempo que se demora el trámite en este Ministerio.



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