Si compro acciones y derechos ¿podrá ser el terreno mío después de cinco años?

Patricio Puen Marileo
Acciones y Derechos
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Seguramente en uno de los terrenos que estuviste revisando para comprar te encontraste con un vendedor que te dijo lo siguiente: “si compras acciones y derechos ahora, podrás inscribir tu terreno en 5 años más en Bienes Nacionales”. Esto, que tiene algo de cierto, ha llevado a muchas personas a errores de interpretación que me parece necesario aclarar, para evitar que tú también te confundas.

Actualmente existe la posibilidad de “sanear” la propiedad que fue adquirida por acciones y derechos en algunas regiones de nuestro país, pero no en todas las situaciones.

Merece especial atención la Región de Valparaíso y Metropolitana donde, producto de la masificación de los loteos irregulares y, porque no decirlo, estafas, se endurecieron las políticas, declarando algunas zonas como loteo irregular, eliminando con ello la posibilidad que les fue prometida a quienes compraron años atrás. Los cinco años que parecían el único requisito a cumplir dejaron de importar para efectos de regularizar en Bienes Nacionales.

Temuco y la Región de la Araucanía mantienen viva la esperanza al permitir sanear porque, salvo contadas excepciones, ningún municipio ha declarado alguna zona como un loteo irregular, pero… ¿Qué te asegura que en 5 años se mantengan las mismas reglas del juego? Piénsalo.

¿En qué consiste el saneamiento o “inscripción en Bienes Nacionales”?

Partamos por la base que no hay un registro de Bienes Nacionales. No hay doble inscripción. Sólo el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces acredita el dominio de una propiedad, sea terreno, casa, departamento, parcela, o cualquier otro bien raíz.

El saneamiento entonces, es un procedimiento establecido en el Decreto Ley 2.695, mediante el que se regulariza la posesión de una propiedad o terreno de manera pacífica, ininterrumpida y con ánimo de señor y dueño por más de cinco años, situación que se debe probar con al menos el cumplimiento del listado de documentos que solicita el Ministerio de Bienes Nacionales para concederte finalmente mediante resolución administrativa un título que te acredita como dueño único y exclusivo de un espacio de terreno.

Esta resolución se inscribirá en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces..

¿Me pueden negar la solicitud de saneamiento?

Sí, es posible que rechacen la solicitud. Quizás esto, con todo lo que ya has escuchado, puede resultarte una sorpresa, pues el vendedor te hace creer que esto es automático, que el solo transcurso del tiempo te asegura el dominio de la propiedad, situación que no es así.

Pero tampoco hay que asustarse, que la razón del rechazo siempre está fundamentada en el no cumplimiento de los requisitos que establece el propio Decreto Ley 2.695. Sobre esto dejaré en Legal Access un listado de documentos que se solicitan, con información extra de qué es lo que se intenta probar y por qué es importante incorporarlo al expediente.

En palabras mucho más sencillas, tienes que probar que posees el terreno por más de cinco años, que has actuado como dueño desconociendo derecho ajeno, que nadie te ha reclamado por esa ocupación y que eres libre de hacer lo que quieras sobre el terreno. Si eso no queda suficientemente claro, te rechazarán la solicitud.

¿Qué ocurre si declaran el loteo como una situación irregular?

Si este es el caso, jamás podrás ser dueño de la porción de terreno que en teoría vas a comprar. Tendrás que conformarte con vivir en comunidad, ya que si presentas una solicitud en Bienes Nacionales será rechazada de plano.

¿Conviene comprar acciones y derechos ahora para regularizarlo después?

Mi recomendación, la gran mayoría de las veces, es que no compres acciones y derechos. Salvo en contadas situaciones donde se cumplan con todos y cada uno de los requisitos para solicitar el saneamiento de forma inmediata. Sobre esto dejaré en Legal Access un listado de documentos que se solicitan, con información extra de qué es lo que se intenta probar y por qué es importante incorporarlo al expediente.

En conclusión, creo que queda claro que no es muy recomendable esperar cinco años para descubrir si podrás ser dueño de un terreno o no. Si de todas maneras quieres arriesgarte y comprar un terreno en esas condiciones, verifica que se presenten las condiciones que se establecen en el párrafo anterior.



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