Una de las dudas más frecuentes que he encontrado producto de la difusión del contenido sobre subdivisión es la posibilidad de subdividir en pequeñas porciones de terreno para vender esos espacios, o construir viviendas para posteriormente venderlas. En esas conversaciones se ha mencionado la alternativa de hacer un condominio sobre el régimen de copropiedad inmobiliaria, algo que algunas personas han oído mencionar pero no conocen bien su funcionamiento.
¿Qué es la copropiedad?
La copropiedad inmobiliaria no está definida por la ley, sin embargo, puede entenderse en dos derechos que se configuran de la siguiente manera: a) DOMINIO EXCLUSIVO sobre las unidades en que se divide el condominio, sea estas oficinas, estacionamientos, departamentos, bodegas industriales, sitios, establecimientos comerciales o cualquier otra manera de constituirse; y b) DOMINIO COMÚN sobre algunos bienes en los que existe un derecho de copropiedad forzoso.
Será un CONDOMINIO cuando las construcciones o los terrenos hayan sido acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria, para lo que se necesitará cumplir con una serie de requisitos establecidos en la misma ley.
Normativa Legal aplicable
En primer lugar, y antes de todo, existe una obligación de cumplir con la normativa legal establecida al efecto, según lo detalla el artículo 10 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Es así que para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria se necesita cumplir con:
1. Ley de Copropiedad inmobiliaria y su reglamento.
2. Ley General de Urbanismo y Construcción.
3. Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.
4. Plan Regulador Comunal.
5. Otras normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.
6. Permisos de edificación y recepción municipal, según sea el caso.
¿Qué tipo de condominios existen?
Se distinguen dos tipos de condominio: TIPO A: las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común, y; TIPO B: los predios con construcciones o proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos.
Para el caso de los Condominio Tipo B, además de cumplir con la normativa explicada anteriormente, se requiere dar cumplimiento a las obras de urbanización del terreno, acreditando este hecho con el certificado de urbanización ejecutada o garantizada, o bien certificado que no se requieren obras de urbanización.
En ningún caso se podrán emplazar en un mismo proyecto condominios de tipo A y B, ya que existe una prohibición legal.
¿Cuál es la superficie mínima para constituir un condominio?
Para determinar la superficie máxima de construcción de un condominio, habrá que revisar los instrumentos de planificación territorial, con especial atención al Plan Regulador Comunal.
Por otra parte, la ley permite que la superficie de los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario, sea inferior al exigido en el plan regulador mencionado en el párrafo anterior, sin embargo, es necesario hacer un cálculo matemático, estableciendo que la superficie total de todos los sitios, sumado a la superficie de terreno de dominio común, sea igual o mayor a la que resulte de multiplicar el número de todas las unidades de dominio exclusivo por el tamaño mínimo exigido por el instrumento de planificación territorial. Para este cálculo se excluyen las áreas que deban cederse conforme al artículo 9° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
¿Siempre es necesario ceder terrenos?
Todo condominio deberá ceder terrenos para áreas verdes, o compensar su valor en dinero para que estas obras sean ejecutadas en otros terrenos.
¿Cuál es la altura máxima de construcción de un condominio?
Se podrá construir hasta la altura máxima que permita el Plan Regulador o, en silencio de éste, la que resulte de aplicar las otras normas al efecto, tal es la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.
Estacionamientos en un condominio
El artículo 8° de la Ley de Copropiedad inmobiliaria establece que todo condominio debe contar con un mínimo de estacionamientos, que sea el señalado en el instrumento de planificación urbana, los cuales deben estar incorporados al plano del condominio y aprobados por el Director de Obras Municipales.
Los estacionamientos que excedan el mínimo son susceptibles de ser enajenados de manera libre.
Reglamento de Copropiedad
Es una obligación legal que la persona natural o jurídica propietaria del condominio formalice el reglamento de copropiedad, reducirlo a escritura pública, e inscribirlo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Esta es una exigencia previa para la aprobación de la Dirección de Obras Municipales.
Aprobación de la Dirección de Obras
Una vez presentado los antecedentes, se verificará que el condominio cumple con las normas exigidas, para luego extender el certificado que declara que el condominio ha sido acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, el que deberá señalar las unidades que son enajenables dentro de cada condominio.
Además, deberá aprobar los planos del condominio, que contengan la singularización de cada una de las unidades en que se divide un condominio, cuáles son los bienes de uso común, estacionamientos y espacios de uso público que fueron cedidos.
