No hace mucho me contactó una persona que deseaba vender una propiedad rural. Luego de conocer las dimensiones del terreno y el precio de venta, llegamos a un acuerdo respecto de los honorarios que debían pagarse por este trámite (situación nada fuera de lo normal). El primer paso sería buscar un certificado de vigencia de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, el famoso “dominio vigente”, con los datos que me había entregado mi cliente.
Al revisar este documento me percaté que no se habían hecho las inscripciones correspondientes, de manera que el terreno estaba a nombre de su abuelo. El problema aquí es que no se había realizado la posesión efectiva, por lo que no había ninguna inscripción especial de herencia.
Había un certificado de posesión efectiva intestada respecto de los derechos que le correspondían a su padre, que no había sido inscrita y faltaba además tramitar los derechos que le correspondían a él para recién vender el terreno. Por lo tanto, le expliqué a mi cliente los pasos a seguir antes de realizar la escritura pública de compraventa.
En ese momento pensé que era una situación excepcional, sin embargo, más tarde me encontré con tres casos donde no había inscripción conservatoria, y lamentablemente, en uno de ellos, ambos contratantes estaban fallecidos, por lo que el Conservador de Bienes Raíces se negó a inscribir. Entonces, creí necesario escribir este artículo para que al menos una persona pueda evitar este problema a futuro, ¿cómo? Aquí te lo explicaré…
¿Cómo saber si la propiedad está inscrita a mi nombre?
Para saber si la propiedad que ocupas realmente está inscrita a tu nombre la única manera de verificarlo será mediante la revisión del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Solicita un certificado de dominio vigente, que será el único documento que entrega con precisión el nombre de la persona que está registrada como dueña de una propiedad. Si en él tu nombre figura como propietario, entonces tienes todo regularizado, por lo que puedes utilizar tranquilamente tu bien inmueble.
¿Qué debo hacer si la propiedad está inscrita a nombre de otra persona?
Hay que determinar las razones por lo que esa situación ocurrió, ya que podría faltar los trámites de posesión efectiva, inscripciones de títulos, alguien podría haber realizado una regularización, etc. Una vez determinado el problema queda realizar la inscripción de la propiedad a nombre del legítimo dueño, bajo el procedimiento más idóneo al efecto.
¿Podría el Conservador de Bienes Raíces negarse a inscribir una propiedad?
Por regla general el Conservador de Bienes Raíces, una vez recibe el título, debe inscribirlo lo más pronto posible, ya sea, por ejemplo, una escritura pública, certificado de posesión efectiva o sentencia judicial. Pero si no hay título o, en opinión del Conservador, el título es en algún sentido inadmisible podrá rehusarse, según lo señala el propio reglamento que rige sus funciones.
¿Qué problemas podría generar una propiedad que no está legalmente inscrita?
El problema más importante de no tener una propiedad inscrita es que no puedes disponer de ella. De esta manera no podrás vender, transferir, enajenar o ceder la propiedad que ocupas, así tampoco podrás acceder a algunos beneficios estatales para los que el título de dominio es un requisito esencial. Pero una de las cosas que me gustaría agregar es que el principal inconveniente es para los herederos que no pueden lograr la transmisión de los bienes del causante, generando conflictos y problemas legales de difícil solución.
Por último, es necesario mencionar que no siempre podrás inscribir la propiedad donde vives porque, contrario a la creencia popular, vivir por muchos años en un terreno no lo hace propietario del mismo, sino que sólo podría servir como antecedente para realizar un procedimiento de prescripción adquisitiva.
Si tienes problema con la inscripción de tu propiedad y hasta ahora no has podido resolverlo, puedes agendar una reunión por videoconferencia y revisamos en detalle la situación para ver cómo se puede inscribir correctamente a tu nombre.
