Para que una transferencia de un inmueble o una parte de él se requiere siempre de dos actos jurídicos:
Escritura pública celebrada ante Notario Público.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces competente en la comuna donde se encuentra el inmueble.
Si falta uno de esos trámites, no se ha transferido correctamente la propiedad.
Las cesiones de derecho cumplían con esas dos condiciones por lo que muchas de ellas fueron transferidas correctamente y actualmente se encuentran inscritas en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Hasta ahí todo bien.
Sin embargo, muchas personas fueron estafadas o fueron engañadas al realizar contratos de cesiones de derechos.
¿Cómo pasó esto? El primer problema
Supongamos que tenemos una propiedad de 10.000 metros cuadrados.
La persona propietaria dice: ¿sabes? voy a vender en 10 lotes, voy a hacer 10 lotes de 1000 metros cuadrados.
Entonces se dispone a celebrar contratos de cesión de derechos en el que transfiere al comprador o cesionario un 10% de los derechos sobre la propiedad.
De esta manera, una vez que haya hecho las 10 ventas traspasaría el 100% de sus derechos (cosa que resulta lógica).
Pero hay que tener en cuenta que entre la celebración del contrato que se realiza por escritura pública ante Notario y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces puede transcurrir fácilmente desde 12 días hábiles hasta meses.
Dentro de ese mes no aparecía ninguna anotación de la transferencia de los derechos.
Algunas personas, aprovechando la demora, no solamente hicieron 10 ventas por el 10%, hicieron 100 ventas por “10%”
Vendieron el 1000% de la propiedad.
Sólo pudieron adquirir los derechos las primeras diez personas que fueron a inscribir y el resto que no inscribió, o que llegó después, no tuvo ninguna posibilidad de poder exigir esos derechos.
Cuando le fueron a reclamar al vendedor, este ya estaba inubicable.
Ventas posteriores, errores de cálculo y atomización de las propiedades
Otro problema que se originó con la venta de derechos ocurre por errores matemáticos o la manera de entender la adquisición de derechos.
Por ejemplo, una persona adquiere el 10% de los derechos de una propiedad de 10.000 metros, pero piensa que 1000 metros es mucho para él.
Decide vender la mitad pero ¿cuánto es lo que va a vender?
Como tiene el 10% de los derechos ¿va a vender el 5% de sus derechos o va a vender el 50% por ciento de sus derechos?
En muchos contratos en los que se pretendía transferir 500 metros cuadrados se redactó que se vende, cede y transfiere el 5% de los derechos que al vendedor le corresponden.
El 5% no equivale a 500 metros cuadrados sino que equivale a 50 metros cuadrados.
Con ello, legalmente esa persona podía hacer 20 transferencia por el 5% de sus derechos.
Definitivamente se convirtió en un problema.
Para hacer frente al problema se han modificado normas tanto en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, fortaleciendo las normas relativas a las divisiones y estableciendo sanciones a los oteadores irregulares (revisar artículo 136 de dicha ley).
Posteriormente, se modificaron las normas que permitían la regularización de los terrenos luego de haber transcurrido más de 5 años de posesión, como lo es el Decreto Ley 2.695.
Pero la modificación legal más importante vino con la dictación de la ley 21.477.
En particular con la introducción del artículo 15 que señala una obligación tanto de los Notarios como de los Conservador de Bienes Raíces de abstenerse de autorizar o inscribir transferencias parciales de dominio que directa o indirectamente pudieren implicar la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión de un predio, sin que conste el cumplimiento de los requisitos, exigencias y/o excepciones contempladas en la ley.
Por estas razones en la actualidad no es posible realizar contratos de cesión de derechos con libertad.
Sólo es admisible en las cesiones de derechos entre herederos y en caso que pueda partirse el bien cumpla con la superficie predial mínima, que en el área rural es, por regla general, de 0,5 hectáreas.
En las regiones del Biobío, Valparaíso y Metropolitana, la superficie mínima no es de 0,5 hectáreas, sino que siempre hay que revisar lo que diga el certificado de informaciones previas.
Si no lo entiendes claramente mi consejo es siempre asesorarse para evitar problemas futuros.
Si ya compraste derechos y quieres regularizarlos, la solución más posible será a través del procedimiento de saneamiento llevado a cabo ante el Ministerio de Bienes Nacionales, sin embargo, si ya lo intentaste o quieres ver otras opciones, puedes agendar una reunión y con gusto te puedo ayudar.
