Loteos brujos o irregulares

Patricio Puen Marileo
Bienes Raíces
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Muchas son las historias que aparecen en reportajes televisivos o notas en los diarios de circulación nacional o regional sobre los peligros de comprar una propiedad que no está regularizada, en las que el vendedor le prometió que a través de la modalidad de “acciones y derechos” podrían comprar una propiedad que en cinco años se regulariza por bienes nacionales. Lamentablemente luego de concretada la venta o, en estricto rigor, la transferencia de dinero, el vendedor desaparece dejando atrás un sinnúmero de problemas que decidió no poner en conocimiento del inocente comprador.

“Haz inversiones como un profesional, y si no creer serlo asesórate por uno que actúe como tal”

Es así que, por ejemplo, en Melipilla estos loteos han puesto en peligro uno de los puntos más importantes para la biodiversidad del planeta; en Punta de Tralca se vendieron 500 lotes bajo la modalidad de acciones y derechos, cuando en realidad eran solo 384 sitios, que por lo demás correspondían a un “loteo brujo”; de manera similar han procedido en localidades como Pirque, Curarrehue, Pucón, Villarrica, etc. Sin duda el negocio es millonario, ello explica la razón por la que se ha masificado a nivel país.

Pero, ¿cuáles son las principales promesas que ofrecen algunos empresarios inmobiliarios para convencer a personas incautas de comprar un terreno irregular?, a continuación presento las dos más frecuentes, para que si en algún momento te veas en esa posición puedas identificarlas.

El terreno que compra es suyo, está delimitado por cercos.

Se llama “loteo brujo” a una subdivisión irregular de un terreno urbano o rural que no cuenta con los permisos correspondientes de construcción, tampoco cumple con la normativa legal sobre el mínimo de espacio en el cual puede ser dividido un predio, y que depende de la comuna en que se encuentre, es así que un predio rural puede ser subdividido en 3, 4, 5, 10, o incluso 500 hectáreas. Para saber con certeza diríjase a su municipalidad o consulte con un abogado de su confianza. Dicho esto resulta claro que una división por cercos no tiene ninguna validez legalmente hablando.

Hay algunos que, aprovechándose de la situación que en las comunas pequeñas el notario y el Conservador de Bienes Raíces son la misma persona, realizan planos, que son documentos de carácter privado que no tienen validez para efectos del registro de propiedad. Estos planos que, de acuerdo a lo que menciona el vendedor, están hechos por un topógrafo que es, o inescrupuloso, o inexistente.

Lo que se compra en un loteo irregular son acciones y derechos no la propiedad en sí, en otras palabras, se compra una participación dentro de una comunidad donde no tienes derecho a disponer de un espacio tangible, sí de tus derechos, por lo que podrías enajenarlos en un futuro. El problema que se suscita en este momento es que algunos Conservadores de Bienes Raíces ya no están aceptando las ventas de terrenos bajo esta modalidad, por lo que hay que tener mucho ojo.

Podrás instalar tu casa sin problemas, pronto se va a urbanizar.

Es una de las promesas más comunes, sin embargo, hay predios que tienen permiso para edificar dos viviendas, de manera que si alguien divide ese terreno irregularmente en diez lotes, resulta evidente que ocho de ellos no podrán construir una casa allí. Es entonces cuando llegan las lamentaciones, los costosos juicios que además no se resuelven de un día para otro. Incluso hay quienes por temor a perder todo su dinero interponen una denuncia o presentan una querella criminal buscando penas de cárcel, pero las condenas privativas de libertad no devolverán la inversión perdida.

En otro orden de ideas, últimamente han sido frecuentes las declaraciones de funcionarios del SERVIU que mencionan que no es posible postular a una vivienda en un terreno irregular, aun cuando según el ordenamiento jurídico no habría problemas. Sin embargo, los procedimientos administrativos pueden establecer algunas limitaciones con el objetivo de filtrar a los posibles beneficiarios.

Por último, cabe agregar que, al momento de redactar este artículo, esta situación ya no es permitida en los Conservadores de Bienes Raíces de Temuco, por lo que los vendedores, para salvar este inconveniente, han intentado hacer escrituras públicas en comunas aledañas como Nueva Imperial, para luego inscribirlas en Temuco, pero que finalmente no son aceptadas, perdiendo absoluta validez, con lo que el comprador queda en la absoluta indefensión.

Por todo lo anterior, aun cuando hayas comprado anteriormente y no hayas tenido ningún problema, NO LO RECOMIENDES, porque hay una delgada línea entre hacer un excelente negocio, comprar un tremendo problema o ser estafado. Recuerda que atendemos personalmente en Temuco y Nueva Imperial. Ante cualquier duda no dudes en contactarnos por cualquier medio.



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