¿Qué contratos son importantes para diseñar una estrategia de inversión en Bienes Raíces?

Patricio Puen Marileo
Inversiones
0 comentarios

Hace no tanto tiempo estuve leyendo algunos libros y artículos en la web sobre ganar dinero comprando y vendiendo propiedades, en los que se hablaban de historias en los que se había hecho un muy buen trato, en el que finalmente ganó una cifra considerable por comprar barato y vender caro. Un modelo que muchos intentan replicar, lo que se puede ver en los abultados precios de algunas casas que están en venta.

La mayoría de las personas entienden que es la forma de ganar más dinero y más rápida, porque además no requiere de mucha inteligencia para ello. Es decir, cualquiera sabe que comprar barato y vender caro asegura una ganancia. Pero lamento decirte, que como todos hacen lo mismo, no es la forma más rápida, sino que es una de las más lentas.

La idea de que los precios de las casas siempre van al alza también es una mentira. Es cosa de ver la historia en otros países donde esta situación generó un optimismo desmesurado que lleva a la caída de los mercados.

Entonces…

¿Cómo se estructuran los mejores acuerdos comerciales?

La compraventa, y en especial la compraventa al contado, es la manera más común en que se realiza la transferencia de un bien de una persona a otra. Pero ¿si te dijera que, en mi experiencia como abogado, al revisar contratos e inscripciones he notado que las inversiones no son tan simples desde el punto de vista legal?

Los mejores acuerdos comerciales están estructurados con al menos dos contratos esenciales, en el que uno de ellos asegura la administración y el otro garantiza su cumplimiento.

Contratos que aseguran la administración

Antes que todo, debo decir que no es una enumeración taxativa, teniendo en cuenta que en materia civil pueden realizarse un sinnúmero de actos jurídicos, siempre y cuando no esté expresamente prohibido. En otras palabras, si no está prohibido por texto expreso de la ley, es realizable.

Mandato

El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general, mandatario. Así lo define el Código Civil. Lo que importa en este caso es determinar claramente cuáles serán esas gestiones o negocios que se encargarán.

Arriendo

Me imagino que todos conocen el contrato de arriendo, pero en este caso hay que hacer una salvedad. Aquí no puedes estar limitado en cuanto a qué cosas puedes hacer en la propiedad que arriendas. Una de las cláusulas comunes en el contrato de arriendo es la prohibición de subarrendar, cláusula que debes evitar incorporarla al contrato si lo que quieres es diseñar una estrategia de inversión que te permita ganar dinero.

Por otro lado, sería posible establecer una opción de compra en el futuro, lo que sin duda estará supeditada a la estrategia final que tengas en mente.

Poder Notarial

El poder notarial también es un instrumento que puede permitir asegurar la administración de un bien, al menos tiene peso probatorio, tanto de la fecha como de las partes que firmaron.

Contrato de Administración

No necesita mayor explicación, es un contrato donde una persona encarga a otra la administración de una propiedad inmueble, en el que se debe detallar con claridad y de manera expresa cuáles son las facultades que tiene el administrador.

Constitución de una Sociedad

Otra manera que tiene una persona de asegurarse el control y administración de una propiedad es creando una sociedad con otra persona, pero dejando para sí la facultad de administración. Esto puede ocuparse en caso de que una persona tenga una propiedad que quiera vender o sacarle provecho pero que no sepa cómo hacerlo o manejarlo y haya otra con recursos para hacerlo producir. Es importante señalar que como en todos los casos hay que estar atento a los detalles.

Garantías que aseguran el cumplimiento de las obligaciones

Sobre este punto hay que tener presente que todo contrato debe tener regulado de antemano lo que ocurrirá en caso de que alguna de las partes incumpla las obligaciones contraídas en el acuerdo de voluntades, por lo que podría asegurarse con:

Cláusula Penal

La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de retardar la obligación principal. Definido en este tenor por el Código Civil en su artículo 1536.

Sobre este punto, y tratándose de bienes inmuebles incluidos dentro de los acuerdos comerciales, es recomendable dejar estipulado todo por escritura pública, ya que constituye un título ejecutivo ante un eventual procedimiento de ejecución.

Fianza

La fianza es una obligación accesoria, en virtud de la cual una o más personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple. Así establece el artículo 2335 del Código Civil.

Aunque no es muy usado ya que se trata de un derecho personal, es decir, que da derecho a perseguir los bienes de una persona determinada, a diferencia de la hipoteca y la prenda que persiguen un bien determinado, independiente de la persona.

La fianza puede constituirse, no sólo a favor del deudor principal, sino de otro fiador.

Hipoteca

Según lo dispuesto por el artículo 2407 del Código Civil la hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

En otras palabras, cuando se habla de hipoteca, no se está hablando del crédito que los bancos entregan, sino del acto jurídico que asegura que, ante un incumplimiento, el acreedor pueda pagarse con el bien inmueble sobre el que recae la garantía.

La hipoteca no es exclusiva de los bancos, por lo que, si cumple con los requisitos señalados en la ley, cualquier persona podrá garantizar de esta manera el cumplimiento de una obligación.

Prenda

El artículo 2384 del Código Civil señala que por el contrato de empeño o prenda se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crédito.

Todos conocemos el ejemplo de los automóviles que son comprados a créditos, pero según lo señala la misma ley podrá constituirse sobre cualquier bien mueble.

Una vez más, vuelvo a reiterar, no son las únicas formas que puede tomar una estrategia de inversión, ya que el ordenamiento jurídico nos entrega autonomía de la voluntad, en virtud de la cual, podremos realizar todos aquellos acuerdos que no estén expresamente prohibidos por la ley, de manera que la creatividad jugará un papel clave si alguna vez decides hacer inversiones en este ámbito.

Sobre si todas estas formas jurídicas pueden ser acordadas sólo verbalmente, bajo ninguna circunstancia es recomendable. Tratándose de contratos tan importantes jamás hagas un acuerdo de palabra, porque si algo llega a salir mal, será muy difícil probar los derechos y obligaciones contraídas. Lo anterior, sin perjuicio que para manifestarse la voluntad de una persona la ley exija que su voluntad se manifieste mediante escritura pública, por lo que si tienes dudas puedes conversar conmigo vía Whatsapp.



¿Necesitas asesoría para tu caso en particular?

Información de contacto

  • Abogado en línea
  • +56945470377
  • contacto@legaltop.cl
  • General Aldunate 719, oficina 804, Temuco
  • Información Importante: Recuerda que atendemos personalmente en Temuco y comunas aledañas. Fuera de la Región consultar disponibilidad de agenda

Síguenos en: