¿Cómo comprar un terreno rural en Chile?

Patricio Puen Marileo
Bienes Raíces
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Una de las dudas más recurrentes que observo entre quienes desean comprar una propiedad en una zona rural, fuera de los límites urbanos de una comuna, para estar en sintonía con la naturaleza y alejarse un poco de la jungla de cemento, es ¿ en qué tenemos que poner nuestra atención para hacer una excelente inversión y no ser estafado en el proceso?

Si bien no se puede establecer un procedimiento que sea infalible, lo que haremos aquí es establecer un sistema que permita al menos cubrir las exigencias legales mínimas que debes tener para todas las propiedades que quieres comprar.

¿Qué se necesita saber al comprar un terreno?

Lo principal es verificar que lo que estás comprando es un terreno o derechos sobre parte del mismo. Para esto debe estar inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, pues el Registro de Propiedad es lo único que acredita que una persona es dueña de todo o parte de un terreno, lo que se acreditará con la copia de inscripción de la propiedad con certificación emitida por el CBR de que se encuentra vigente, conocido comúnmente como “dominio vigente”.

¿Qué significa que una propiedad tenga rol propio?

Una de las características que muchas personas solicitan cuando están comprando una propiedad, rural sobretodo, es que tenga rol de avalúo fiscal. Esta característica es la manera más rápida de comprobar que un loteo fue realizado de la manera que está establecida en la ley.

Ahora bien, si no tiene rol de avalúo no significa que la propiedad es un loteo brujo o que estás siendo estafado, por lo que podrías comprar un terreno sin rol. Lo que te recomiendo hacer es usar esta situación para negociar el precio, porque tarde o temprano se tendrá que realizar el trámite de asignación de Rol de Avalúo y ello te costará tiempo y dinero.

¿Cómo saber si un lote está en regla?

Con la masificación de los loteos irregulares, que tuvieron su auge algunos años atrás, uno de los aspectos que deberás revisar será la existencia de subinscripciones que se anotan al margen de la inscripción de dominio. Hay que tener especial consideración con las cesiones de derechos que se hayan realizado sobre la propiedad y las regularizaciones que se hayan hecho a través del procedimiento de saneamiento realizado ante el Ministerio de Bienes Nacionales. Idealmente las propiedades inscritas no debieran tener subinscripciones al margen, pero con tantos actos jurídicos y contratos realizados sobre los inmuebles es común verlas.

¿Existe un mínimo de metros cuadrados que puede tener una parcela rural?

Si estás comprando una parcela con título de dominio propio, no te preocupes de las medidas mínimas. Sin embargo, si estás comprando acciones y derechos o loteos inconclusos, que abundan en la Región, tendrás que verificar que cumpla con la medida mínima de 5.000 metros cuadrados por Regla General. O bien, si se trata de un terreno de dimensiones más pequeñas, las condiciones bajo las que se puede construir una vivienda.

¿Se puede construir en terreno agrícola?

terreno rural agrícola

Cuando tengo que hacer un estudio de alguna propiedad para mis clientes que quieren comprar una terreno para construir una casa, generalmente reviso dos situaciones anexas al estudio de títulos, propio de este tipo de contratos: en primer lugar, las normas establecidas por la Dirección de Obras Municipales que regulan la situación de los terrenos rurales, especialmente la posibilidad de construir, las que puedes obtener del Certificado de Informaciones Previas o en su defecto por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y; en segundo lugar, pero no menos importante, la factibilidad de regularización cuando se trata de ventas a través de la modalidad de acciones y derechos.

Sin embargo, dadas las últimas modificaciones legales, no recomiendo a nadie comprar acciones y derechos, a menos que tenga un plan de saneamiento de la propiedad o sea parte de una estrategia que tenga como fin último o próximo la obtención de un título de dominio propio. Esto último, aprovechando la última indicación a nivel de gobierno que consiste en tratar de regularizar el máximo posible de los casos de esa naturaleza, a menos que el sitio esté ubicado en un sector catalogado como loteo irregular por la Municipalidad correspondiente.

Como último consejo, que no te seduzca lo más barato, porque generalmente se trata de situaciones irregulares de difícil o imposible solución a mediano plazo, lo que no significa que sea ilegal o lícito. Si estás en esta posición, pide un presupuesto a un abogado de confianza que te de luces de cuánto más tendrás que gastar para proteger tu derecho de propiedad.



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