Si has decidido comprar una propiedad en una zona rural, fuera de los límites urbanos de una comuna, para estar en sintonía con la naturaleza y alejarte un poco de la jungla de cemento, seguramente quieres entender dónde poner atención para hacer una excelente inversión y no ser estafado en el proceso.
Si bien no se puede establecer un procedimiento que sea infalible, lo que haremos aquí es establecer un sistema que permita al menos cubrir las exigencias legales mínimas que debes tener para todas las propiedades que quieres comprar.
¿Qué necesito saber sobre la propiedad?
Lo principal es verificar que estás comprando un terreno – si te están ofreciendo derechos, acciones o cuotas no es un terreno – Este terreno debe estar inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, pues es lo único que acredita que el vendedor es realmente el dueño del terreno, mediante una certificación emitida por el mismo conservador conocida comúnmente como “dominio vigente”, que será el primer documento a solicitar.
¿Existe un mínimo de metros cuadrados que puede tener una parcela rural?
Lo ideal es que un terreno tenga más de media hectárea de superficie, porque seguramente proviene de una subdivisión autorizada por el Servicio Agrícola y Ganadero, pero no necesariamente todos los terrenos tienen sobre esa cantidad de metros cuadrados, lo que puede explicarse por varias razones como saneamientos en el Ministerio de Bienes Nacionales u otras circunstancias excepcionales.
Lo importante es que el predio tenga un rol de avalúo fiscal que lo identifique.
¿Qué significa que una propiedad tenga rol propio?
Que una propiedad tenga rol propio significa que es independiente de cualquier otro retazo de terreno, que puede transferirse como un terreno en especie y cuerpo cierto, que tiene una existencia real, y así ha sido reconocida por el Servicio de Impuestos Internos que es el organismo que entrega el rol de avalúo fiscal.
Si vas a comprar un terreno debes exigir un certificado de avalúo fiscal detallado que te informe de la superficie total, la que, por cierto, debe coincidir con lo que se establece en el dominio vigente.
¿Cómo saber si una parcela está “en regla”?
No basta con tener un certificado de dominio vigente y el certificado de avalúo fiscal, sino que también debe estar libre de cualquier condición limitante del dominio.
Para ello debes solicitar al vendedor el certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones de enajenar para asegurarte que el terreno podrá ser transferido a tu nombre sin problemas, de lo contrario podrías llevarte una desagradable sorpresa al quedarte con una compraventa que no puedes inscribir en el Registro de Propiedad.
Si la propiedad tiene alguna inscripción que limita el dominio, habrá que determinar caso a caso si esto se puede solucionar. En algunos casos constituye una limitante absoluta y en otras es perfectamente subsanable.
¿Se puede construir una vivienda en terreno agrícola?
Si, puedes construir tu casa sin mayores problemas. Las construcciones en terrenos agrícolas están reguladas por la Ley General de Urbanismo y Construcción, que menciona a grandes rasgos que pueden realizarse todas las construcciones que sean necesarias para la explotación agrícola, existiendo varios factores que condicionan la cantidad de metros a construir, lo que se puede determinar a través de un certificado de informaciones previas. Sin embargo, no hay una fiscalización exhaustiva como ocurre en las construcciones urbanas.
Situación especial de los loteos recientemente autorizados por el SAG
Para el caso de los loteos recientes, en el certificado de dominio vigente, la inscripción aún continuará con la superficie original previo a la autorización de subdivisión, por lo que podría llevar a malos entendidos.
En este caso, es necesario solicitar la autorización emitida por el Servicio Agrícola y Ganadero y la asignación de roles o pre-roles de avalúo fiscal por parte del Servicio de Impuestos Internos para verificar que está todo en orden. Será la escritura pública de compraventa la que origina un nuevo título que llevará a una inscripción de dominio nueva.
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