¿Cómo comprar una casa en Chile?

Patricio Puen Marileo
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No en muchas ocasiones, pero ocurre, se cometen errores al comprar una propiedad que ya tiene algunos años, que ha tenido varios dueños o ha sido parte de una sucesión. Es por ello que en este artículo queremos entregarte información sobre cuáles son los documentos que debes solicitar para comprar de manera informada, evitando así que tengas que solucionar problemas legales posteriores o bien usar estas situaciones como un instrumento de negociación.

¿Qué documentos debo solicitar?

El documento más importante es la copia de inscripción de dominio en el Registro de Propiedad, con certificación de vigencia, conocido comúnmente como DOMINIO VIGENTE: este instrumento contiene información sobre la pertenencia de la propiedad (¿Quién es el dueño?), se solicita en el Conservador de Bienes Raíces con competencia en el lugar donde está situado el inmueble.

Por otra parte, si la propiedad está afecta a alguna limitación del dominio, estas generalmente serán anotadas al margen de la inscripción en el Registro de Propiedad, pero si quieres asegurarte puedes pedir el CERTIFICADO DE HIPOTECAS, PROHIBICIONES Y GRAVAMENES.

Estos documentos son de información pública, lo que quiere decir que cualquier persona que conozca la foja, número y año de inscripción puede solicitarlo de manera presencial u online en la situación que el Conservador de Bienes Raíces respectivo tenga disponible esta opción.

También, es importante revisar el CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL, que contenga información de avalúo (afecto y/o exento de impuesto), nombre del titular inscrito en el SII y superficie. Puedes solicitar este documento al vendedor.

Un documento extra que siempre sugiero a mis clientes solicitar o pedir en la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva es el CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS, ya que esto determina el potencial que tiene una propiedad, si se puede ampliar, usos permitidos, altura, etc.

¿Quién paga el estudio de títulos?

Antes que todo, es importante mencionar que no siempre será necesario hacer un estudio de títulos. Por ejemplo, si la inscripción de dominio tiene más de 10 años de antigüedad y continúa vigente sin modificaciones o alteraciones, puedes obviarlo. Será recomendable cuando haya cuestiones legales sin resolver, haya cambiado de dueño varias veces dentro de los últimos años o no aparezca determinado claramente los derechos de la persona que dice ser dueña y está vendiendo.

De todas maneras, si contratas a un abogado para redactar la escritura pública, éste realizará un análisis, al menos somero, de los títulos y documentos mencionados anteriormente.

Respecto al pago de este procedimiento y documento, corresponde siempre a la parte interesada en que se haga, entendiéndose que es quien compra, porque tendrá que asegurarse que está adquiriendo derecho de dominio pleno y no acciones y/o derechos.

Título: Escritura Pública de compraventa

La manera de adquirir una propiedad en Chile, está dada por una dualidad título-modo, siendo la compraventa por medio de escritura pública un mero título que te habilita para adquirir una propiedad. La escritura pública es definida por el Código Orgánico de Tribunales como "el instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades legales que fija esta ley, por el competente notario, e incorporada en su protocolo o registro público".

Es necesario mencionar que toda vez que se redacte escritura pública de compraventa, solicite a su abogado que agregue la cláusula de irrevocabilidad del mandato al portador para inscribir, porque, aunque no ocurre a menudo, ha habido casos en que uno de los contratantes fallece luego de firmar, no pudiendo la otra persona inscribir la compraventa por falta de personería. Si bien es solucionable, ello involucrará más tiempo y dinero al llevar un procedimiento de carácter judicial.

Modo: Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces

Entrada del Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco

Otro trámite esencial, que es lo que finalmente transfiere la propiedad de una persona a otra, consiste en la inscripción de la compraventa en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente. Sin esta, la propiedad seguirá siendo de la persona que vendió, como si nunca se hubiera hecho la compraventa.

Precio mínimo de venta de un inmueble

En Chile tenemos libertad de comercio, por lo que las partes que se reúnen en una compraventa son libres de decidir el precio en que se venderá una propiedad. A pesar de lo anterior, hay que tener presente la lesión enorme, que podría acarrear la nulidad relativa de la compraventa. En palabras más simples se puede señalar que existe lesión enorme en un contrato de compraventa toda vez que se constituya una desproporción grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida y, en estas circunstancias, el acuerdo de voluntades puede ser anulado, dejado sin efecto.

Se entiende que hay una desproporción grave en caso que la propiedad se haya vendido por menos de la mitad del justo precio, o bien, por más del doble.

Gastos operacionales en la compraventa de un inmueble

Una en las preguntas más frecuentes, consiste en el gasto que involucra la transferencia de dominio de una propiedad, estableciendo tres ítems importantes:

COSTO INSCRIPCIÓN CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES. La propiedad se transfiere a través de este modo, siendo indispensable su inscripción en el Registro de Propiedad del CBR respectivo. El arancel está determinado por el avalúo del inmueble, lo que significa que mientras más caro es el bien, más cara será la inscripción. A modo de ejemplo, en las ventas de propiedades por $30.000.000, el arancel será de aproximadamente $110.000.

COSTO NOTARIAL: El notario tiene por función autorizar la escritura pública que celebran las partes y sus aranceles son similares al conservador de Bienes Raíces, en cuanto a que es variable según el precio de la compraventa. Siguiendo el ejemplo, la autorización de una compraventa de 30.000.000 costará entre $60.000 y $90000.

HONORARIOS DE TU ABOGADO: Aquí también es variable, ya que depende de la oferta, demanda, preparación y expertiz de un profesional jurídico lo que determinará el costo de la gestión jurídica. Si nos remitimos a los aranceles propuestos por el Colegio de Abogados, estos mencionan que el honorario correspondiente será entre un 2% a un 5% del valor de venta.

¿Cuánto tarda su escrituración e inscripción?

Los plazos están determinados muchas veces por la carga de trabajo, es así que el abogado puede demorarse entre 1 a 3 días hábiles, si no tiene todos los antecedentes a su disposición, la notaría entre 1 a 3 días hábiles, y el conservador entre 7 a 15 días hábiles. Así, en el mejor de los casos puede demorar 9 días hábiles, o bien 21 días hábiles en el peor de los casos.



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