Desde que me dedico a trabajar exclusivamente con bienes raíces, recurrentemente me encuentro con personas que realizan un contrato de cesión de derechos (o compraventa de acciones y derechos), creyendo que compran un terreno y que pueden construir libremente sobre el mismo.
La mayoría cae en este error debido a que se le presenta como una alternativa para adquirir una propiedad por un precio inferior al valor de mercado… ¿Han escuchado ese refrán que dice que lo barato cuesta caro?
“Lo que compras en realidad es una participación dentro de la comunidad dueña del terreno. La comunidad es la dueña y tú eres sólo un comunero.”
Patricio Puen
Si ya compraste acciones y derechos no significa que estás metido en un problema sin solución, a menos que sea dentro de una sector de la comuna que esté calificada como loteo irregular.
Antes de ir a las soluciones voy a responder todas las dudas más frecuentes para entender cómo funciona este sistema.
¿Qué son los derechos y acciones de un terreno?
Partamos de la base que, por regla general, un terreno tendrá solo un dueño.
Las acciones y derechos se generan cuando hay dos o más personas dueñas de un mismo terreno, generándose una comunidad. Entonces, cada una de ellas tiene un derecho sobre la propiedad y una acción para solicitar la partición del bien, cuando ello sea posible.
Por ejemplo, si la propiedad tiene 2 hectáreas y hay dos dueños (cada uno con el 50% de los derechos) al momento de dividir cada uno de ellos podría adjudicarse un lote de 1 hectárea.
Pero si el terreno no admite subdivisión porque es muy pequeño, cabe hacerse la pregunta: ¿Qué es lo que estoy comprando en realidad? ¿Un sueño? ¿Un derecho eventual?
La comunidad es dueña de la propiedad, es decir, el conjunto de personas es la dueña del terreno, pero la persona que tiene acciones y derechos no tiene dominio exclusivo sobre una parte de la propiedad. Lo que compras en realidad es sólo la participación dentro de la comunidad.
¿Es lo mismo acciones y derechos que derechos hereditarios?
Los derechos vienen de alguna parte.
Generalmente se originan a partir de la creación de una comunidad, que puede ser por un acto del ser humano, como la venta de un mismo terreno a muchas personas, o por un hecho natural con consecuencias jurídicas, como la muerte de una persona.
En ambos casos hay personas con derechos sobre la propiedad, pero este derecho no es exclusivo de cada persona sino de la comunidad en su conjunto. La comunidad es la dueña y el heredero o cesionario es un participante de la comunidad.
¿Qué ocurre si hay un plano de subdivisión firmado por un notario? ¿Es legal?
Esta es una situación que se da con mayor frecuencia en los pueblos más pequeños, donde la Notaría y Conservador de Bienes Raíces están en un mismo lugar; crean una subdivisión de hecho que se firma por un topógrafo como una declaración jurada más, y al estar autorizada la firma del Notario genera la ilusión que reviste legalidad la división del terreno en lotes.
Pero si no hay autorización por parte de la autoridad administrativa correspondiente, como lo es el SAG, la Dirección de Obras o el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, no estás comprando un terreno.
¿Qué ocurre con los caminos o servidumbres de tránsito?
Al no haber una subdivisión propiamente tal, no hay sitios determinados, lo que trae como consecuencia que no se pueda hacer efectivo el derecho a servidumbre de tránsito.
En esta situación, si se generan problemas con los accesos, la solución sigue la misma lógica que siguen todas las situaciones de acciones y derechos constituidos: llegar a acuerdo con todas las partes o comuneros, o bien, subdividir formalmente cuando ello sea posible.
Mi consejo para estas situaciones.
Nunca compres acciones y derechos sin un plan de regularización a futuro.
Principalmente estas situaciones se corrigen a través del procedimiento de regularización o saneamiento de la pequeña propiedad raíz que se lleva a cabo ante el Ministerio de Bienes Nacionales, en el que puedes obtener una inscripción de dominio y rol propio, siempre y cuando cumplas con una serie de requisitos , entre ellos:
- Posesión Material
- Ánimo de señor y dueño
- Por más de CINCO años
- De manera pacífica e ininterrumpida
Puedes aprender más en el video que te dejo a continuación:
Si ya lo intentaste sin éxito o necesitas asesoría legal, puedes agendar una reunión por videoconferencia en la que revisaremos tu situación en detalle para encontrar otros caminos que puedan ser aplicables a tu caso en concreto.
