¿Cómo subdividir un terreno?

Patricio Puen Marileo
Subdivisión
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Hoy mientras viajaba en bus escuché a dos personas conversar animadamente sobre terrenos en venta ubicados fuera de la ciudad. Según uno de ellos los beneficios son muchos: el lugar es tranquilo, rodeado de naturaleza, amplios espacios para construir y vivir, además muy barato en relación al precio de algún sitio urbano. El único problema es que venden a través de cesiones de derechos.

Entonces, uno de ellos dijo algo que me llamó la atención ¿Cómo harán para subdividir ese terreno y poder venderlo? ya que es un tremendo negocio. Esa interrogante trataré responder de manera completa, y así espero que el tiempo ocupado leyendo este blog se convierta en una de tus mejores inversiones.

¿Qué necesito saber antes de hacer una Subdivisión Predial?

Realizar una subdivisión también tiene su ciencia, sin embargo, no es algo que tú no podrías hacer. Para ello necesitas saber que los procedimientos están establecidos en dos cuerpos normativos muy importantes como lo son la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Así también, el Plan Regulador Comunal respectivo, contendrá las directrices de cómo construir, cuánto construir, superficies mínimas, etc. Lo importante es que antes de hacer cualquier solicitud tengas tu propiedad en regla, debidamente inscrita.

Requisitos para lotear un terreno

¿Alguna vez has escuchado que una persona compró una parcela (rural) de 1000 metros cuadrados por cesión de derechos? Ese es un ejemplo claro de un procedimiento de subdivisión mal hecho, que trae como consecuencia la formación de un loteo irregular. Lo que quiero decir con esto es que no todo terreno es susceptible de dividirse, hay que tener en consideración varios aspectos, entre los que destacan:

¿Cuánto es el mínimo de metros para subdividir un terreno?

La superficie mínima de un terreno varía dependiendo de la ubicación y uso del suelo. Pese a ello, existen Reglas Generales que determinan las medidas mínimas para subdividir un terreno, que son las siguientes:

comparativa de superficies mínimas de subdivisión

TERRENO RURAL: la subdivisión predial mínima es de MEDIA HECTÁREA que equivale a 5.000 metros cuadrados. Es posible que en determinadas zonas este límite sea mayor, como las consideradas “ÁREAS DE PROTECCIÓN”. Para el caso de los terrenos rurales que tengan calidad indígena, el límite aumenta a 30.000 metros cuadrados, es decir, TRES HECTÁREAS.

TERRENO URBANO: para la subdivisión de predios urbanos es necesario revisar el Plan Regulador de la comuna, el que determinará el metraje mínimo para subdividir un terreno que varía, desde los 100 a 2.500 metros cuadrados, dependiendo de las zonas en que se divide la planificación urbana. Para saber con certeza es necesario solicitar un Certificado de Informaciones Previas en la Dirección de Obras de la Municipalidad.

Solicitud de Subdivisión

Una vez hemos hecho el análisis preliminar del predio que queremos subdividir hay que iniciar el proceso destinado para ello:

Requisitos para subdividir un terreno urbano

vista panoramica de Nueva Imperial

Si tienes un predio ubicado dentro del radio urbano de la comuna, tendrás que iniciar el procedimiento ante la Dirección de Obras Municipales, con el patrocinio de un arquitecto, quien elaborará el expediente de la solicitud, en el que acompañará los siguientes requisitos o documentos:

a. Certificado de Avalúo Vigente de los predios involucrados

b. Certificado de Informaciones Previas

c. Plano de ubicación

d. Plano de situación Actual

e. Plano de situación Propuesta

f. Cambio de uso de suelo (si corresponde)

¿Cuánto se demora la tramitación de la subdivisión urbana?

La Dirección de Obras tiene un plazo de 30 días corridos para aceptar o rechazar la solicitud. Pero la tramitación completa dependerá de la celeridad con la que puedas conseguir los antecedentes y documentos necesarios.

¿Cómo subdividir un terreno rural o "predio rústico"?

terreno rural apto para la agricultura

Los predios rústicos son aquellos terrenos que, estando fuera de los límites urbanos, pueden ser utilizados para la agricultura, la ganadería o actividades forestales. Éstos, como ya mencioné, pueden alcanzar superficies de hasta 5.000 metros cuadrados como mínimo, salvo situaciones excepcionales.

La tramitación, que está regulada en la Resolución Exenta N° 3.904 de 30 de mayo de 2019, se realiza ante las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en el que se acompañará, junto con la solicitud, los siguientes documentos:

a. Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido comúnmente como “dominio vigente” (máximo 30 días de antigüedad).

b. Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.

c. Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras Municipales que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.

d. Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente (topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT.

Por último, tratando de terrenos indígenas no existe la misma libertad para subdividir, ya que se tiene en consideración el “principio de indivisibilidad de las tierras indígenas”, por lo que, en primer lugar, es necesario solicitar la subdivisión por vía judicial, que debe contar con la autorización de CONADI. Sin embargo, aun cuando sea autorizado por dicha institución, la subdivisión que admite este tipo de terrenos es de 3 hectáreas (30.000 metros cuadrados), salvo situaciones excepcionalísimas.

Dividir un terreno para su venta

Si quieres dividir un terreno para posteriormente venderlo en lotes más pequeños, tendrás que planificar con anterioridad la estrategia comercial y tributaria, ya que en estas situaciones serás considerado un vendedor habitual, por lo que deberás pagar un impuesto considerable, que podría disminuir tu ganancia. Así también puedes estructurar acuerdos comerciales para financiar el procedimiento de subdivisión, que con las modificaciones legales no es tan sencillo, ya que todo acto que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio, tales como ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones, en contravención a lo dispuesto en la Ley General de Urbanismo y Construcción, será sancionado con la privación de libertad por hasta 10 años.

¿Cuánto cuesta subdividir un terreno en Chile?

Comparativo de aranceles de subdivisión

En el procedimiento de subdivisión debes considerar varios costos, entre los que destacan los honorarios del arquitecto (si es urbano) o topógrafo (si es rural), los aranceles propios de la solicitud que aparecen en la imagen, un abogado que se encargue de redactar las escrituras de compraventa o adjudicación según sea el caso, así también el costo de algunos documentos esenciales que son requisitos de la solicitud. Dicho todo esto, resulta claro que no hay un valor determinado porque depende de muchas variables.

¿Se puede subdividir un terreno sin escritura?

En Chile tenemos un sistema registral por lo que cada nueva propiedad debe ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, lo que significa que cada terreno que no cumpla con el requisito de escritura e inscripción responde a una situación irregular. Entenderás con esto que, el último paso, luego de la resolución que autoriza o aprueba la solicitud de subdivisión, será suscribir las escrituras de adjudicación o venta de los nuevos lotes, parcelas o retazos de terreno, para posteriormente inscribirlos en el Conservador de Bienes Raíces competente.

¿Se puede subdividir una parcela de 5.000 metros cuadrados?

Como ya te habrás dado cuenta, no es posible subdividir un terreno de 5.000 m2, a menos que esté situado dentro del radio urbano de la comuna. Sobre este punto, y con el afán de desalentar la formación de loteos irregulares, el legislador estableció una sanción muy drástica, estableciendo penas que va de 3 a 10 años de cárcel para el propietario, loteador o urbanizador que realice cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio, tales como ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones, en contravención a lo dispuesto en el Párrafo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

¿Se puede comprar una parcela entre dos personas?

Que no se pueda subdividir no significa que no sea posible construir, por lo que técnicamente es posible comprar una parcela entre dos personas, para luego construir dos casas, aun cuando se trate de un terreno agrícola ya que, si cumple con las condiciones que establece el certificado de informaciones previas, o en su defecto por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, es posible hacer construcciones en una menor cantidad de metros cuadrados. Sin embargo, tendrán que vivir en comunidad o, si se acogen a la ley de copropiedad inmobiliaria, podrían formar un condominio, cuando se reúnan los requisitos para ello.

¿Quedaste con alguna duda?

Sé que este tipo de materias no son tan sencillas como parecen en principio, ya que en el tiempo que llevo trabajando casi exclusivamente en bienes raíces me he encontrado con muchos problemas que se derivan de una incorrecta tramitación, como la falta de inscripción, doble inscripción y las ya mal ponderadas acciones y derechos. Te invito a dejarme un mensaje al Whatsapp para seguir conversando. Contesto todos los mensajes



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