Durante mucho tiempo vender acciones y derechos se convirtió en la manera favorita de algunos vendedores para lotear un terreno de manera irregular, evitando así cumplir con los procedimientos establecidos al efecto.
Todo esto se mantuvo por muchos años hasta que empezaron a aparecer los inescrupulosos que estafaron a muchas personas, dada la facilidad que existía para que esto se llevara a cabo sin casi ninguna regulación.
Desde finales del año 2017 se han ido incorporando nuevas normativas que buscaban paralizar este tipo de contratos, sancionando a los loteadores irregulares o bien estableciendo sanciones destinadas a evitar una posible regularización o saneamiento del título de dominio.
Todo esto finaliza con la dictación de la ley 21.477 el 10 de agosto de 2022 que imposibilita cualquier tipo de cesión parcial de dominio, sin el cumplimiento de las obras de urbanización.
¿Qué ocurre si alguien me ofrece una cesión de derechos con la promesa de regularizarlo por bienes nacionales?
Esta era una promesa muy recurrente en antaño, pero lamentablemente tampoco es posible.
De acuerdo a la circular N°3/2022 del Ministerio de Bienes Nacionales, si una cesión de acciones y derechos está inscrita no se puede regularizar a través del procedimiento establecido en el Decreto Ley 2.695.
De esta manera, si eres comprador quedas en una situación muy desfavorable, porque por un lado, no puedes inscribir la transferencia, y peor aún, si logras inscribirla, no podrás regularizar el título de dominio.
Básicamente nunca serás el dueño único y exclusivo de ese retazo de terreno.
La recomendación, sin duda alguna, sigue siendo que no compres derecho, por muy tentador que parezca el precio
¿Qué hacer si quiero comprar derechos de todas maneras?
Si a pesar de lo anterior, todavía quiere comprar derechos, verifica que se cumplan las condiciones para poder regularizar en Bienes Nacionales sin necesidad de esperar los cinco años.
Lo que buscamos es determinar si serás dueño de la propiedad o solamente un mero poseedor.
Recordemos que, a grandes rasgos, se deben cumplir cuatro requisitos para presentar un expediente de Regularización o Saneamiento ante el Ministerio de Bienes Nacionales, los cuales son:
- Posesión Material: esto se refiere principalmente a que el espacio a regularizar esté perfectamente delimitado, con cercos o deslindes claramente definidos.
- Con ánimo de señor y dueño: lo que significa que no se reconoce otro propietario que no sea el poseedor.
- De manera pacífica e ininterrumpida: sin que existan juicios donde se ventile el dominio o posesión de la propiedad, más el reconocimiento de otras personas con derechos o los vecinos.
- Por más de cinco años: el acto jurídico que genera la situación irregular se haya producido con más de cinco años de anterioridad o al menos con anterioridad al año 2018.
Todo lo anterior debe estar en condiciones de probarse con algún tipo de documento o cualquier otro medio de prueba.
Una modificación importante a este procedimiento es que en áreas rurales sólo se regularizarán los terrenos que tengan una superficie igual o superior a 5.000 metros cuadrados.
Expediente de regularización
Todo el procedimiento de regularización está regulado por el Decreto Ley 2.695 y la circular N°3/2022 del Ministerio de Bienes Nacionales.
El expediente estará formado por una serie de documentos que permiten probar que en la práctica eres el dueño de la propiedad que ocupas, pero que no tienes el título de dominio que así lo acredite.
La tramitación toma entre 18 a 24 meses en promedio, desde la presentación del expediente, tiempo en el cual se pueden presentar algunas situaciones que pueden ser resueltas mediante reposición administrativa o eventualmente en juicio de oposición.
Finalmente, si a juicio del Ministerio de Bienes Nacionales se cumplen todos los requisitos mencionados anteriormente, emitirá una resolución que ordena al Conservador de Bienes Raíces inscribir el dominio único y exclusivo del terreno a nombre del solicitante.
Con esto ya serás dueño del terreno y podrás hacer lo que quieras con él.
Todo lo que he mencionado no es una certeza absoluta, pero hoy por hoy es la única posibilidad que va quedando de dar mayor seguridad a este tipo de contratos.
Ante cualquier duda, siempre será recomendable que te asesores por tu abogado de confianza, o bien puedes agendar una reunión presencial o por videoconferencia y con gusto puedo ayudarte.
