¿Cómo comprar acciones y derechos después de la modificación legal?

Patricio Puen Marileo
Acciones y Derechos
0 comentarios

Desde hace más de un año las acciones y derechos no son muy apetecidas por los compradores porque se entendió (por las malas) que conllevaba riesgos muy grandes, sumado al hecho que existe una modificación legal que prohíbe la venta de porcentajes de acciones o derechos que se tienen sobre una propiedad.

Sin embargo, al ser una figura legal, aún pueden verse este tipo de contratos, ya que la nueva normativa exige que, si una persona va a vender sus derechos, venda el 100% de ellos, de lo contrario no será inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Si has leído antes uno de los artículos que he escrito sabrás que, si tu propiedad no se encuentra inscrita en el Registro de Propiedad a tu nombre, no te pertenece.

¿Por qué se siguen vendiendo estas propiedades sin regularizar?

Pueden ser muchas las razones, desde deshacerse de la propiedad porque fue un mal negocio, llegaron tarde a la creación de este tipo de contratos, o la razón que más me ha tocado ver últimamente: que no se regulariza porque el saneamiento trae consigo una prohibición de vender por un lapso de cinco años, por lo tanto se vende y así el nuevo comprador podrá regularizar sin problemas.

¿Eso quiere decir que puedo comprar acciones y derechos aún?

Sí, por supuesto que puede hacerlo. Hay que tener en cuenta que la persona que le vende no puede vender un porcentaje, pero sí todas sus acciones y derechos que tenga sobre la propiedad.

¿Qué tipo de contrato tengo que hacer para asegurar mi derecho sobre la propiedad?

Últimamente muchas personas me han escrito preguntando sobre este punto, en lo que me han mencionado alternativas bastante creativas y útiles para el vendedor, pero poco seguras para el futuro comprador. Sé que no hay nada completamente seguro que evite todo riesgo al comprar, pero lo siguiente disminuirá considerablemente los problemas futuros.

Una de las promesas más comunes de los vendedores es que luego de cinco años podrás regularizar la propiedad a través del procedimiento que se lleva en Bienes Nacionales; esta es una verdad a medias, te explico: si compraste hace cinco años, ahora puede realizar ese trámite, mucho más teniendo en cuenta que existe el Programa Chile Propietario. Pero no se puede decir que ocurra lo mismo en cinco años más, porque las leyes cambian y dicha posibilidad quizás no exista. Un dato anecdótico es que muchas de las leyes que estudié durante la carrera actualmente ya no están vigentes, fueron derogadas.

¿Cuál es la estrategia?

Entonces lo que propongo consiste en dos pasos que aseguran al comprador el dominio de la propiedad, y otorgan al vendedor la posibilidad de dejar sin efecto el contrato si hay incumplimiento en el pago.

escritorio oficina de abogado Legaltop

El paso uno de esta estrategia consiste en realizar un acto jurídico que asegure la transacción, la que puede ser una promesa de venta, cesión de derechos, o cualquiera de las estrategias diseñadas para que el vendedor pueda cobrar el dinero por un derecho que se transfiere. Hasta aquí ninguna novedad pues esto se ha hecho desde hace mucho tiempo atrás. Sólo un pequeño detalle, paga la mitad del precio del terreno en este contrato.

En el paso dos lo que haremos será regularizar la propiedad a través del procedimiento de saneamiento del Decreto Ley 2.695, de inmediato, sin necesidad de esperar los cinco años.

Esto se puede hacer porque en el procedimiento se pide que se pruebe que se ha poseído la propiedad por más de cinco años, entonces si hay construcciones o plantaciones pueden probarse como propias, en este caso tuyas, como comprador. Cabe señalar que si no existe nada en el terreno, va a ser mucho más complejo que esta solicitud llegue a buen término.

Evidentemente no podrás presentar la promesa, compraventa o cesión que acabas de firmar, sería como dispararse a los pies, sino que lo harás alegando que se te reconozca la posesión material del inmueble, así puedes presentar todos los medios de prueba que te sirvan para demostrar lo que alegas: fotos, reconocimiento de posesión, certificado de residencia, etc.

Cuando te aprueben la regularización y empiece a correr el plazo de oposición será el momento para pagar la segunda mitad del dinero al vendedor. Si el comprador no paga, entonces el dueño legítimo del terreno puede oponerse, echando por tierra todo el gasto de tiempo y dinero para obtener la aprobación del saneamiento, pues estaría en todo su derecho.

¿Por qué es una buena estrategia?

Porque protege los derechos de las dos partes, el vendedor se asegura el control de la propiedad hasta el pago íntegro de la suma acordada en la compraventa o cesión de derechos y el comprador asegura que la propiedad efectivamente le es transferida. Pero lo más importante es que otorga certeza jurídica y celeridad, al no tener que estar en el limbo por cinco años donde recién podría saber si puede o no regularizar.



¿Necesitas asesoría para tu caso en particular?

Información de contacto

  • Abogado en línea
  • +56945470377
  • contacto@legaltop.cl
  • General Aldunate 719, oficina 804, Temuco
  • Información Importante: Recuerda que atendemos personalmente en Temuco y comunas aledañas. Fuera de la Región consultar disponibilidad de agenda

Síguenos en: