Imagina que has vivido toda tu vida en tu casa, con el paso del tiempo las has mejorado, reparado, dejándola más bonita. Ahora es un lugar en el que te puedes proyectar e incluso instalar un local comercial. Pero de un día a otro aparece una persona diciendo que es el supuesto dueño y que te tienes que ir de ahí ¿Cómo reaccionarías?
La parte legal de una compraventa no es la parte más sexy y para qué estamos con cosas incluso podríamos pensar que es una muy buena idea ahorrarnos unos pesos en todo este tema de la de la compraventa y contratar una persona que cobre barato o hacerlo directamente en la notaría. Y eso está bien en el 90% aproximadamente de las situaciones.
Siempre que le pregunto a las personas si leyeron bien el contrato que firmaron o que le explicaron bien de qué se trataba lo que estaban haciendo. En su mayoría no entendieron o bien entendieron algo diferente.
Tratándose de una compraventa se necesita siempre de una dualidad de títulos – modo; el título es la escritura pública que se firma ante notario y es modo es la tradición que se hace llevando esa escritura pública e incorporándola al Registro de Propiedad del Conservador de Bienes raíces. Por lo tanto, para que una compraventa esté perfecta y se haga la transferencia efectiva de la propiedad deben cumplir siempre con estos dos actos jurídicos.
No hace mucho pude ser testigo de una situación en las que por hacer las cosas a medias todo resultó muy mal.
Resulta que había una persona que tenía una propiedad cercana a la carretera en una zona turística, había estado ocupando esta propiedad por muchos años, más de 30 años aproximadamente y había instalado su casa, tenía un local comercial, trabajaba, era una emprendedora. Pero de un momento a otro llegó una demanda y la demanda decía que la persona que estaba demandando (el demandante) era el único dueño de la propiedad y que lo había dejado de estar durante un tiempo pero que ahora la quería de vuelta.
Imagínense la sorpresa una persona que creía que era dueña de una propiedad y que efectivamente pagó por ella y que años más tarde aparece una persona de la nada y le dice te tienes que ir de ahí.
Pero ¿por qué más de una persona puede reclamar el dominio de un terreno?
Debe haber algún error y tendríamos que buscar en las inscripciones, en la escritura, puede haber un error de interpretación, puede existir una dualidad de títulos, puede ser un error del Conservador de Bienes Raíces, en fin muchas son las razones por las que esto puede ocurrir.
Lo primero que hay que hacer un trabajo investigativo es decir pedir documentos que puedan aclarar un poco el panorama. En este caso se necesitó solo pedir el certificado de dominio vigente en el cual efectivamente decía que la propiedad pertenecía al demandante y la persona que estaba ocupando el terreno tenía solamente un contrato de cesión de derechos.
Este contrato en algún momento pudo inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, pero ahora ya no era posible.
Resulta que esa misma persona, como seguía siendo dueña de la propiedad producto que la propiedad no había sido inscrita, volvió a vender el terreno a otra persona hace mucho tiempo atrás.
¿Por qué una persona pudo vender los derechos a más de una persona?
En estos casos es porque legalmente no hay una transferencia de dominio. Como no se inscribió esa cesión de derechos legalmente la parte vendedora sigue siendo la dueña y puede venderlo nuevamente. Es así como antiguamente se generaban los loteos brujos.
Para que esto no suceda debes inscribir la compraventa de un terreno lo antes posible. No te puedes saltar ese paso ese paso, es absolutamente esencial para completar la transferencia de dominio.
Si bien no hay un plazo específico para realizar la inscripción en el conservador esto ya no va a ser posible si posterior a la compra que tú hiciste alguien más inscribió la transferencia de dominio de esa misma propiedad. Puedes pensar que es una situación que no va a ocurrir, pero ocurre y después tenemos los problemas como el que a veces llegan a mi oficina.
Algunas de estas situaciones pueden ser corregidas mediante un procedimiento judicial, pero ten en cuenta que esto va a ser un proceso largo, lento y que involucra un gasto considerable tanto de tiempo como de dinero.
Viene a detalle siempre mencionar que no hay una solución genérica para para este tipo de situaciones por lo que si estas con un problema similar y quieres solucionarlo, agenda una reunión aquí y vemos las alternativas para que tu propiedad quede inscrita correctamente.
